按揭房抵押贷款的限制

　　在现代社会，房产不仅是居民生活的基本需求，还作为一种重要的金融资产被广泛用于各类融资活动，按揭房抵押贷款，作为一种常见的贷款形式，既能满足业主的资金需求，又充分利用了不动产的价值，这种贷款方式也存在诸多限制和风险，本文将详细探讨按揭房抵押贷款的限制条件、申请要点及相关风险，以帮助读者更好地理解和应用这种贷款形式。

　　按揭房抵押贷款是指借款人将其所有的房地产作为抵押物，向金融机构申请贷款，按揭房指的是通过按揭贷款购买的房产，在未完全偿还贷款前，该房产仍作为银行的抵押物，如果借款人需要进一步融资，可以将仍在按揭中的房产再次抵押给另一家银行或金融机构，这种方式通常称为“二次抵押”。

　　1、贷款对象

　　- 贷款对象须为具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在国内有居留权的外籍人士。

　　- 借款人需要具备城镇常住户口或有效居留身份，以确保其法律上有权进行房产抵押。

　　2、房产类型及使用年限

　　- 能够用于抵押的房产必须是已取得房地产权证的房子或者是可以立即取得房地产权证并入住的房子。

　　- 普通住房的房龄一般不得超过20年，其他性质的房产房龄不得超过15年，这是由于房产价值会随着时间推移而折旧，银行为了控制风险，对老旧房产的接受度较低。

　　3、贷款成数及额度

　　- 普通住房的贷款成数最高为房产评估价值的80%，非普通住房的贷款成数最高为60%，这意味着银行仅提供房产估值的一部分作为贷款，其余部分需由借款人承担。

　　- 按揭房二次抵押的额度则需综合考虑房产现有估值和未偿还的按揭贷款金额，一般情况下，二次抵押的额度不超过房产原值减去首次按揭贷款余额后的剩余价值。

　　4、贷款期限

　　- 普通住房的贷款期限最长为30年，其他房产最长为20年，贷款期限与借款人的实际年龄之和不得超过65周岁，这主要是考虑到借款人的偿还能力和潜在的工作年限。

　　5、首付款及收入证明

　　- 银行对于按揭贷款的首付比例有一定要求，通常首付款需达到房价的20%-30%。

　　- 借款人需提供稳定的职业和收入证明，以及良好的信用记录，这不仅是为了证明其具备偿还能力，也是银行评估风险的重要依据。

　　1、确定贷款金额

　　- 贷款前需计算好所需的贷款额度，明确除去首付后的贷款金额，还需考虑契税、增值税等各种税费。

　　- 建议购房者根据自身经济状况选择合适的首付比例，避免后期还款压力过大。

　　2、选择银行和产品

　　- 不同银行的贷款政策和利率有所不同，购房者应货比三家，选择最适合自己的贷款银行，大型银行通常对借款人的收入和信用审核较为严格，但利率可能较低；而小型银行或金融机构审批相对宽松，但利率较高。

　　- 还需了解各家银行对二次抵押的具体要求和政策，综合评估后作出决策。

　　3、准备相关材料

　　- 申请按揭贷款需要填写《按揭贷款申请书》，并提供身份证、户口簿、收入证明、购房合同、首付款收据等一系列材料。

　　- 对于二次抵押，还需提供原有房贷的还款记录和剩余贷款额证明，确保所有文件真实有效，以免影响贷款审批。

　　4、办理流程

　　- 签订购房合同并支付首付款后，购房者需向银行提交贷款申请和相关法律文件。

　　- 银行会对申请人的资信状况进行审查，确认符合条件后发放贷款意向书，随后，购房者需办理房屋他项权利证和产权抵押公证，并在保险公司办理房屋保险。

　　- 银行按合同约定将贷款资金划入售房者账户或购房者账户，完成整个贷款流程。

　　1、高利率及额外费用

　　- 由于二次抵押的风险较高，银行通常会收取较高的利率，一般为贷款额度的5%左右，按月计算，还可能涉及评估费、保险费等额外费用。

　　- 借款人应在申请前详细了解各项费用情况，避免因费用过高而导致还款困难。

　　2、还款压力增加

　　- 按揭房二次抵押贷款意味着借款人需要同时偿还两笔贷款，这对现金流的要求非常高，如果任一笔贷款未能按时偿还，都会影响个人信用记录，甚至导致抵押物被处置。

　　- 建议借款人在申请前仔细评估自身还款能力，确保有足够的资金应对双重还款压力。

　　3、法律及政策风险

　　- 按揭房抵押贷款涉及到复杂的法律关系，如抵押权、债权转让等，一旦出现纠纷，处理起来较为繁琐。

　　- 各地政府对于房产抵押的政策可能有所不同，购房者需及时关注相关政策变化，避免因政策调整而影响贷款申请。

　　4、银行审核严格

　　- 银行在审批二次抵押时，会严格审查借款人的信用记录、收入状况和房产情况，如果借款人信用不佳或收入不稳定，可能会被拒绝申请。

　　- 借款人平时应注意维护良好的信用记录，并尽可能提供详细的财务证明材料，以提高贷款成功率。

　　1、优势

　　盘活固定资产：通过将房产抵押，可以有效盘活固定资产，获得流动资金，用于其他投资或消费。

　　快速审批：相比信用贷款，抵押贷款的审批速度较快，因为银行可以通过处置抵押物来降低风险。

　　相对较低利率：尽管二次抵押的利率较首次按揭高，但相对于无抵押的消费贷款来说，利率仍然较低。

　　2、注意事项

　　评估自身还款能力：在申请二次抵押前，务必评估自身的经济状况和还款能力，确保能够同时偿还两笔贷款。

　　了解政策及费用：详细咨询银行的贷款政策和各项费用情况，避免因信息不对称而导致不必要的经济损失。

　　选择正规金融机构：优先选择信誉良好、服务优质的银行或金融机构办理贷款业务，避免因轻信不良机构而遭受损失。

　　保持良好信用记录：良好的信用记录不仅有助于提高贷款成功率，还能享受更优惠的贷款利率，借款人平时应注意按时还款，避免逾期。

　　按揭房抵押贷款是一种常见的融资手段，能够帮助借款人利用现有房产获取急需的资金，这种贷款方式也存在一定的限制和风险，需要借款人充分了解并谨慎对待，通过合理规划和经济评估，借款人可以在满足资金需求的同时，最大限度地降低风险，实现财务目标。