在当今社会，拥有一套属于自己的房子是许多人的梦想，高昂的房价往往使得这一梦想变得遥不可及，为了实现购房目标，很多人选择了通过个人住房抵押贷款的方式来筹集资金，但在申请贷款的过程中，利率和可贷额度成为了大家最为关心的问题，本文将详细探讨这两个方面的内容，帮助读者更好地理解并做出明智的选择。

　　一、什么是个人住房抵押贷款？

　　个人住房抵押贷款是指借款人以自己或第三方所有的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请的一种长期贷款方式，这种贷款主要用于购买住宅物业，包括但不限于新房、二手房等，当借款人无法按时偿还本金及利息时，贷款机构有权依法处置该抵押物以收回欠款。

　　二、影响贷款利率的因素有哪些？

　　1、市场基准利率：LPR（Loan Prime Rate, 贷款基础利率）是目前中国银行业普遍采用的一种定价机制，它反映了商业银行对其最优质客户执行的贷款利率水平，并且会随着中国人民银行公布的指导价而调整。

　　2、信用状况：良好的个人信用记录可以帮助获得更低的贷款利率；相反，如果存在逾期还款等不良记录，则可能导致较高的利率。

　　3、首付比例：通常情况下，首付款越高，所需贷款金额就越少，从而可能享受到更优惠的利率条件。

　　4、贷款期限：较长期限通常意味着更高的总成本，但每月还款额较低；短期则反之。

　　5、房产类型：不同类型的房产如普通住宅、别墅等也可能对最终确定的利率产生影响。

　　三、如何计算可贷额度？

　　评估价值：首先需要确定房屋的市场估值或者评估师给出的专业意见。

　　贷款成数：根据不同城市的规定以及各家银行的具体政策，一般会有一个最高不超过房屋评估价70%-80%的比例限制。

　　收入证明：银行还会要求提供稳定且足够的月收入来源证明，以确保借款人有能力按时归还贷款本息。

　　负债情况：现有的其他债务也会被考虑进去，因为它们会影响到你的偿债能力。

　　四、怎样提高自己的贷款成功率？

　　1、维护良好信用：定期检查并及时更新个人信息，避免出现任何形式的违约行为。

　　2、增加首付款：尽可能多地准备首付款，这样不仅可以减少贷款总额，还能在一定程度上降低利率。

　　3、选择合适的产品：根据自身实际情况对比多家银行提供的产品和服务，寻找性价比最高的方案。

　　4、咨询专业人士：如果对于整个流程感到困惑不解，不妨寻求财务顾问或是房地产经纪人的专业建议。

　　在考虑利用个人住房抵押贷款来实现购房愿望之前，充分了解相关规则是非常重要的，希望上述内容能够为大家提供一些有用的信息和参考，记得在做决定前仔细权衡利弊，选择最适合自己的方案。